第20讲 房企怎样正确理解“营改增对地皮增值税的影响”

2016年5月1日周全推开“营改增”,其间征纳两边便增值税的发票开具、进项税额、销项税额、税率实用、税额盘算和征税申报等相干争议题目络续泛起。【税客争鸣】便增值税有关题目从实际讨论到实务操纵、澳门金沙娱乐场555081.com等,睁开周全、体系、深切论述,以期资助宽大财税职员科学、公道、有用用好税收政策,掌控涉税风险。

房企怎样正确理解“营改增对地皮增值税的影响”

【本期提醒】笔者正在看完2017年6月7日《中国税务报》登载的《营改增对地皮增值税纳税人有这些影响…房企特别要存眷!》(作者:史玉峰 徐小琴)一文后,以为原文举例中关于正在盘算地皮增值税时的扣除项目上有些瑕疵,本期迁就此论述笔者的鄙见。

【原文简介】例:A房地产企业贩卖本身开辟的房地产项目,假定让渡获得的露税收入为15000万元,扣除项目中,土地出让金为3000万元,开辟本钱中建筑材料为3000万元,外包修建野生为1000万元,房地产开发用度中的利钱收入为1200万元(不克不及按让渡房地产项目盘算分摊利钱收入,也不能供应金融机构证实),房地产开发用度的盘算扣除比例为10%。

若是疏忽印花税,则营改增之前,各项扣除项目的金额为:

……

【笔者看法】根据《财政部、国家税务总局关于地皮增值税一些详细题目划定的关照》(财税字[1995]48号)第九条:细则中划定许可扣除的印花税,是指正在让渡房地产时交纳的印花税。

房地产开发企业根据《施工、房地产开发企业财务轨制》的有关规定,其交纳的印花税列入管理费用(注:现根据财会[2016]22号文的划定计入“税金及附加”),已响应予以扣除。其他的地皮增值税征税任务人正在盘算地皮增值税时许可扣除正在让渡时交纳的印花税。即房开企业正在盘算地皮增值税时,印花税是不克不及扣除的。

故,此处“若是疏忽印花税”的说法不当。

【原文简介】营改增后,假定A企业一切本钱均获得根据实用税率计税的增值税专用发票,则让渡房地产应交纳增值税=(15000-3000)÷(1+11%)×11%=1189.19(万元),不含税让渡支出=15000-1189.19=13810.81(万元)。

各项扣除项目的金额为:

1.土地出让金3000万元;

2.开辟本钱=3000÷(1+17%)+1000÷(1+11%)=3465(万元);

3.开辟用度=(土地出让金+开辟本钱)×10%=(3000+3465)×10%=646.5(万元);

4.取让渡房地产有关的税金=城市保护建立税+教育费附加+中央教育费附加=[1189.19-3000÷(1+17%)×17%-1000÷(1+11%)×11%]×(7%+3%+2%)=78.5(万元);

5.加计扣除=(土地出让金+开辟本钱)×20%=(3000+3465)×20%=1293(万元)。

以上5项扣除金额合计为8483万元,则地皮增值率=(13810.81-8483)÷8483×100%=63%,实用税率为40%,速算扣除系数为5%。应交纳地皮增值税=(13810.81-8483)×40%-8483×5%=1706.97(万元)。

【笔者看法】《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、地皮增值税、个人所得税计税根据题目的关照》(财税〔2016〕43号)第三条规定,地皮增值税纳税人让渡房地产获得的支出为不露增值税支出。

《地皮增值税暂行条例》等划定的地皮增值税扣除项目触及的增值税进项税额,许可正在销项税额中盘算抵扣的,不计入扣除项目,不允许正在销项税额中盘算抵扣的,能够计入扣除项目。

再结合财会〔2016〕22号划定,即“销项税额抵加”专栏,纪录一样平常纳税人根据现行增值税轨制划定果扣减销售额而削减的销项税额。

能够得知:房地产企业正在结转“开辟本钱—地皮本钱”时,应思索“销项税额抵加”,即用“销项税额抵加”冲加“开辟本钱—地皮本钱”,即借记“应交税费—应交增值税(销项税额抵加)”贷记“开辟本钱—地皮”,不然,正在地皮增值税整理时,许可扣除的地皮本钱被两次扣除。

故,原文中许可扣除的“土地出让金”应该是2702.7(3000-297.3)万元,其他取“土地出让金”有关的数据需从新盘算。

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