第16讲 营改增后地皮增值税整理中的地皮成本该怎样扣除

2016年5月1日周全推开“营改增”,其间征纳两边便增值税的发票开具、进项税额、销项税额、税率实用、税额盘算和征税申报等相干争议题目络续泛起。【税客争鸣】便增值税有关题目从实际讨论到实务操纵、案例理会等,睁开周全、体系、深切论述,以期资助宽大财税职员科学、公道、有用用好税收政策,掌控涉税风险。 

营改增后地皮增值税整理中的地皮成本该怎样扣除 

【本期提醒】周全营改增后,关于地皮增值税整理中的地皮本钱的扣除,财税〔2016〕36号-4068.com财税〔2016〕43号、财税〔2016〕140号、国度税务总局通告2016年第86号等相干文件中有所均触及,但终究该怎样明白?由于该题目会间接影响征纳两边的正当好处,本期将针对此题目提出一些小我私家发起。

【题目由来】某房地产开发企业来电征询:怎样明白《关于营改增后契税、房产税、地皮增值税、个人所得税计税根据题目的关照》财税〔2016〕43号)文件中关于“《地皮增值税暂行条例》等划定的地皮增值税扣除项目触及的增值税进项税额,许可正在销项税额中盘算抵扣的,不计入扣除项目,不允许正在销项税额中盘算抵扣的,能够计入扣除项目。”?

【政策取剖析】

一、增值税政策取剖析

增值税政策(一)

1、财税〔2016〕36号第一条第(三)项第 10点中“背政府部门领取的地皮价款”划定:房地产开发企业中的一样平常纳税人贩卖其开辟的房地产项目(挑选浅易计税要领的房地产老项目除外),以获得的悉数价款和价中用度,扣除受让地皮时背政府部门领取的地皮价款后的余额为销售额。

2、国家税务总局通告2016年第18号划定:房地产开发企业中的一样平常纳税人(以下简称一样平常纳税人)贩卖自行开辟的房地产项目,实用一样平常计税要领计税,根据获得的悉数价款和价中用度,扣除当期贩卖房地产项目对应的地皮价款后的余额盘算销售额。销售额的盘算公式以下:

销售额=(悉数价款和价中用度-当期许可扣除的地皮价款)÷(1+11%)

……

领取的地皮价款,是指向当局、地皮管理部门或受当局拜托收取地皮价款的单元间接领取的地皮价款。

正在盘算销售额时从悉数价款和价中用度中扣除地皮价款,该当获得省级以上(露省级)财政部门监(印)造的财务单子。

【政策剖析】以上许可扣除的仅指“背政府部门领取的地皮价款”。

增值税政策(二)

3、财税〔2016〕140号划定:财税〔2016〕36号第一条第(三)项第 10点中“背政府部门领取的地皮价款”,包孕地皮受让人背政府部门领取的征地和拆迁赔偿用度、地皮前期开辟用度和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一样平常纳税人贩卖其开辟的房地产项目(挑选浅易计税要领的房地产老项目除外),正在获得地皮时背其他单元或小我私家领取的拆迁赔偿用度也许可正在盘算销售额时扣除。纳税人按上述划定扣除拆迁补偿费用时,应供应拆迁和谈、拆迁两边领取和获得拆迁赔偿用度凭据等可以或许证实拆迁赔偿用度真实性的质料。

4、国家税务总局通告2016年第86号划定:本通告自公布之日(2016.12.24)起,房地产开发企业背政府部门领取的地皮价款,和背其他单元或小我私家领取的拆迁赔偿用度,根据财税〔2016〕140号文件第七、八条规定,许可正在盘算销售额时扣除但已扣除的,从2016年12月份(税款所属期)起根据现行划定盘算扣除。

【政策剖析】

1、背政府部门领取的地皮价款=地皮受让人背政府部门领取的征地用度+拆迁赔偿用度+地皮前期开辟用度+土地出让收益等。

2、收入凭据:省级以上(露省级)财政部门监(印 )造的财务单子+拆迁和谈+拆迁两边领取用度凭据+获得拆迁赔偿用度凭据。

3、之前已扣的可从12月起补扣。